Was versteht man unter einer Vorfälligkeitsentschädigung?

Immobilienfinanzierungen haben es gemeinhin an sich, dass unglaublich viele Fachausdrücke verwendet werden und der Laie meist nur schwer versteht, wovon überhaupt die Rede ist. Einer dieser Begriffe, der immer wieder zu Missverständnissen führt, ist der Begriff der “Vorfälligkeitsentschädigung“. Im Folgenden soll erläutert werden, was genau dieser Begriff meint und welche Bedeutung die Vorfälligkeitsentschädigung zum Beispiel für die Umschuldung einer bestehenden Finanzierung hat.

Um zu verstehen, was die Vorfälligkeitsentschädigung eigentlich ist und warum es sie gibt, muss zuerst einmal das Grundwesen einer Immobilienfinanzierung erläutert werden.

Im Gegensatz zu einem Privatkredit, wird ein Immobilienkredit meist über einen langen Zeitraum von 20 und mehr Jahren abgeschlossen. Der Zins, welcher der Finanzierung zu Grund liegt, wird dabei meist über eine Laufzeit zwischen 5 und 15 Jahren festgeschrieben. Während dieser Zeit ist es dem Kreditnehmer grundsätzlich erst einmal nicht möglich, Sonderzahlungen zu leisten oder das Darlehen vollständig an das Kreditinstitut zurückzuführen. Ebenso ist auch eine Umschuldung des bestehenden Darlehens nicht möglich.

Diese langen “Zinsbindungsfristen” haben gleich zwei Vorteile. Zum einen sichert sich das Kreditinstitut gegen Zinsschwankungen ab, zum anderen hat aber auch der Kreditnehmer die Sicherheit, dass sich während der Zinsbindungsphase nicht plötzlich die Kreditzinsen erhöhen und somit seine Rate immer teurer wird.

Für die Kreditinstitute haben die langen Zinsbindungsphasen noch den ganz entscheidenden Vorteil, dass sie langfristig sichere Planungen erlauben. Die Bank weiß durch die lange Festlegung im Endeffekt heute schon, welche Einnahmen sie durch diese lang laufenden Kredite in den nächsten Jahren generieren wird. Diese hohe Planungssicherheit ist den Banken oftmals sogar wichtiger, als ein paar Prozentpünktchen mehr Zinseinnahmen, denn gerade im Interbankengeschäft können so lange im Voraus Überschüsse verplant werden.

Nun ergeben sich aber im Leben oft die merkwürdigsten Situationen und ab und an treten Umstände ein, die es für den Kunden erforderlich oder wünschenswert machen, seinen Immobilienkredit vorzeitig zurückzuzahlen, auch wenn er sich noch in der Zinsbindungszeit befindet.

Da wir weiter oben ja bereits geklärt hatten, dass solche Ablösungen während der Zinsbindungszeit eigentlich nicht möglich sind, muss der Kunde in diesem Fall ein schriftliches Gesuch bei seiner Bank einreichen. In diesem Gesuch muss er genau die Gründe erläutern, warum er eine vorzeitige Ablösung seines Immobilienkredites wünscht und die Bank bitten, die so genannte “Vorfälligkeitsentschädigung” auszurechnen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist quasi eine “Strafgebühr”, die der Kreditnehmer gegenüber seiner Bank zu entrichten hat. Die Bank berechnet, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu ermitteln, die Zinsen, die ihr im weiteren Verlauf des Darlehens noch zugeflossen wären, und stellt diese, meist nur anteilig, in Rechnung. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann da schnell astronomische Höhen annehmen, was eine Ablösung oftmals nicht mehr rentabel macht.

Wichtig für den Kreditnehmer ist aber zu wissen, dass keinerlei Recht auf eine vorzeitige Ablösung besteht. Wenn die Bank der Ablösung gegen Vorfälligkeitsentschädigung zustimmt, dann handelt es sich dabei um eine kulante Handlung der Bank, keinesfalls aber eine Verpflichtung. Oft stimmen die Banken der vorzeitigen Ablösung daher gar nicht erst zu.

Aber nicht nur im Bereich der Immobilienkredite gibt es den Begriff der Vorfälligkeitsentschädigung. Auch bei Termineinlagen, wie zum Beispiel Festgeld, verlangen Banken eine Gebühr, wenn der Kunde vor Ablauf des vereinbarten Zeitraums an sein Geld will. Hier werden von vielen Banken sogar die bis zum Zeitpunkt der vorfälligen Auflösung des Festgeld- oder Termingeldkontos angefallenen Zinsen nicht an den Anleger ausgezahlt, sondern fallen an die Bank. Daher gilt auch hier, dass sich Anleger bei Festgeldanlagen im Voraus genau überlegen sollten, ob sie das angelegte Geld auch wirklich über den gesamten Zeitraum der Geldanlage entbehren können.