Unter welchen Umständen und in welcher Höhe können Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter auf die Miete umgelegt werden?
Unter Modernisierungsmaßnahmen fallen grundsätzlich alle Maßnahmen zur Erhaltung und zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. Allerdings darf er nur 11 Prozent der Kosten der Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen.
Durchzuführende Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt werden. Das Ankündigungsschreiben muss detaillierte Angaben über Art und Umfang der Maßnahme sowie explizite Angaben zur Bauzeit enthalten.
Pflichten des Mieters
Die Arbeiten muss der Mieter auf jeden Fall dulden. Allerdings steht ihm bei unzumutbarer Härte, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, ein Widerspruchsrecht zu.
Nachdem die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, sollte nachgerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass sämtliche, bei der Modernisierung ebenfalls angefallene Instandsetzungskosten (notwendige Reparaturen, etc.) vom Vermieter abzuziehen sind, da diese bereits durch die reguläre Miete abgedeckt sind.
Pflichten des Vermieters
Der Eigentümer ist verpflichtet, seine Ausgaben für die Modernisierung darzulegen und nachvollziehbar zu erläutern. Ebenfalls muss er mitteilen, nach welchem Schlüssel die Verteilung der Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen erfolgt ist und welche monatliche Mieterhöhung sich daraus ergibt. Er darf nur die Kosten ansetzen, die notwendig sind. Kosten für unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen dürfen bei einer Modernisierung nicht angesetzt werden. So entschied der Bundesgerichtshof am 17.12.2008 (VIII ZR 41/08). In jenem Fall ging es um eine Mieterhöhung nach Einbau von zwei Wasserzählern. Dafür musste eine Arbeitsplatte demontiert werden. Der Vermieter machte geltend, dass er einen gewissen Spielraum brauche für die Modernisierungsmaßnahmen und dass die tatsächlich aufgewendeten Kosten für die Berechnung der Mieterhöhung entscheidend sind. Diese Argumentation lehnten die Richter ab, da es nicht zumutbar ist, dem Mieter auch unnötige, unzweckmäßige oder sonstige erhöhte Kosten bei einer Modernisierung aufzuerlegen.
Fällig wird die höhere Miete dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung.