Marktwert und Beleihungswert

Was versteht man unter Marktwert und Beleihungswert einer Immobilie?

Rund um das Thema der Immobilien- und Baufinanzierung gibt es eine unglaubliche Menge an Fachwörtern, die der Laie kaum versteht, eigentlich aber verstehen sollte wenn er zum Beispiel irgendwann eine eigene Baufinanzierung plant.
Zwei dieser Fachausdrücke, die immer wieder zu Missverständnissen führen, wenn zukünftige Bauherren zusammen mit der Bank ihre Möglichkeiten zur Baufinanzierung berechnen, sind der Marktwert und der Beleihungswert einer Immobilie. Oft werden diese Begriffe miteinander verwechselt, was mitunter zu erheblichen Missverständnissen führen kann.

Der Marktwert

Der Marktwert einer Immobilie gibt, wie man an dem Begriff schon erahnen kann, den Wert der Immobilie auf dem Markt an. Hierbei ist es unerheblich, ob sich tatsächlich gerade ein Käufer für das Objekt zum Marktwert findet oder gar ob der Finanzierende diesen Marktwert bezahlt hat – vielmehr sind hier statistische Zahlen ausschlaggebend. Zur Ermittlung des Marktwertes wird die Immobilie im Rahmen der in der Region üblichen Preisspanne betrachtet, der Quadratmeterpreis wird mit der Fläche multipliziert und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt. Außerdem werden Besonderheiten des Gebäudes, wie zum Beispiel Anbauten oder große Grundstücke bei der Findung des Marktwertes berücksichtigt.

Da es für den Laien nahezu unmöglich ist, den Marktwert korrekt zu ermitteln, werden meist Gutachter beauftragt den korrekten Wert auszurechnen.

Der Beleihungswert

Der erläuterte Marktwert ist für die Bank eine entscheidende Rechengröße, die unter anderem auch den Ausgangspunkt für die Berechnung des Beleihungswertes bildet.

Der Beleihungswert basiert auf dem Grundgedanken, dass die Bank im Falle der Nichteinlösung eines vergebenen Immobilienkredites, das Objekt zwangsversteigern muss. Bei einer solchen Zwangsversteigerung ist es in der Regel aber so, dass Preise weit unter dem Marktniveau erzielt werden, der Marktwert wird also weit unterschritten. Da die Bank also ein sehr hohes Risiko eingehen würde, wenn sie den vollen Marktwert einer Immobilie besichert, wird der Beleihungswert als vorläufig maximale Grenze der Beleihung errechnet.

Der Beleihungswert gilt dabei in der Regel nur für Beleihungen im ersten Rang. Die Bezeichnung “erster Rang” steht für die Spitze der Rangfolge bei der grundbuchamtlichen Eintragung.

Jedes Grundstück mit dazugehöriger Immobilie ist im Grundbuch des jeweiligen Ortsamtes erfasst. Wenn nun eine Bank eine Finanzierung zu einem Grundstück (und einer Immobilie) begeleitet, so lässt sie sich in der Regel in das Grundbuch eintragen. Die Bank besitzt nun die Rechte an dem Grundstück und ggf. der Immobilie. Kommt der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Kreditvertrag nicht nach, so wird das Grundstück zwangsverwertet, also versteigert.

Das Kreditinstitut, das an erster Stelle im Grundbuch steht, wird auch zuerst mit den Geldern aus einer Zwangsversteigerung befriedigt. Wird nun der Beleihungswert des ersten Ranges ausgeschöpft, so kann das Kreditinstitut auch Nachrangkonditionen vergeben. Diese Konditionen gelten in der Regel für Eintragungen in allen Rängen nach dem ersten, können aber auch vergeben werden, wenn zwar nur der erste Rang besetzt wird, die Finanzierungssumme aber über den Beleihungswert des Objektes hinausgeht. Diese Nachrangkonditionen sind dabei immer etwas teurer als Erstrangkonditionen, führen also höhere Kreditzinsen nach sich.

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