Kaufvertrag bei Immobilien
Hat man sich zum Kauf einer Immobilie entschieden, so wird zwischen dem Verkäufer des Objektes und dem Käufer unter notarieller Aufsicht ein Kaufvertrag geschlossen. Zur Unterzeichnung des Vertrages müssen bestenfalls beide Vertragsparteien persönlich anwesend sein. (Handelt es sich bei den Immobilienerwerbenden um Eheleute, so müssen beide den Kaufvertrag unterzeichnen, um gleichberechtigt als Käufer zu gelten.) Es ist zwar auch gestattet, einen Bevollmächtigten mit beglaubigter Vollmacht zur Unterzeichnung zu entsenden, jedoch ist dies nur empfehlenswert, wenn man sich juristisch gut in Sachen Kaufvertrag auskennt. Erscheint eine der Vertragsparteien nicht zum ausgemachten Termin oder wird erst später eine Vollmachtsbestätigung für einen eventuellen Vertreter einer Vertragspartei nachgereicht, kostet dies gegenüber der notariellen Seite eine Gebühr.
Der vom Notar aufgesetzte Kaufvertrag ist in der Regel stark standardisiert und sollte auf jeden Fall die folgenden Punkte enthalten:
- Vollständige Angaben zu den Grundbesitzern anhand des Grundbuches und darin enthaltene Grundschulden, Grundpfandrechte Dritter oder der anwesenden Vertragsparteien sowie Wegerechte Dritter oder der Nachbarn.
- Vollständige Grundstücksbeschreibung mit Lage, Größe und Bebauung.
- Vom Verkäufer noch zu leistende Baumaßnahmen, Renovierungs- oder Fertigstellungsarbeiten mit festgelegtem gültigen Bezugstermin des Hauses.
- Bei Neubauten die Abnahme der Bauleistungen durch einen Sachverständigen. Daran gekoppelt sollte eine Frist von 5 Jahren für die Gewährleistung der Funktionstüchtigkeit aller Teile des Gebäudes durch den Verkäufer verankert sein.
- Einen gültigen Kaufpreis für die Immobilie mit Aussagen über die Höhe, Zahlungstermine und darüber hinaus gehende Zahlungsmodalitäten.
- Bei noch nicht fertig gestellten Objekten muss ein Festpreis für die endgültige Fertigstellung mit allen Kosten bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe vereinbart werden. Ansonsten droht rechtlich eine Konventionalstrafe, deren Höhe ebenfalls im Vertrag mit vereinbart wird. In diesem Festpreis müssen die Kosten für Grundbuch- und Notargebühren, Kredite und Versicherungen aus der Bauzeit, Hausanschlusslegung, Bau von Außenanlagen, Vermessungstätigkeiten und Erschließung des Grundstücks mit einbezogen sein.
- Handelt es sich bei dem Kaufobjekt um eine gebrauchte Immobilie, so sollte der Vertrag eine Klausel zur Gewährleistung über unsichtbare Mängel von Seiten des Verkäufers enthalten.
- Die so genannte Vollstreckungsunterwerfungsklausel, mit der sich der Käufer zur sofortigen Zwangsvollstreckung verpflichtet, wenn er den Kaufpreis nicht aufbringen kann, ist außerdem Pflicht. Der Verkäufer kann so auf relativ unkompliziertem Wege den Kaufvertrag rückgängig machen.
- Die so genannte Auflassungsvormerkung, die zusätzlich zum Vertrag auch im Grundbuch erfolgen sollte, ist ebenfalls ein Muss innerhalb des Kaufvertrages und schützt den Käufer provisorisch vor einem zweiten Verkauf seines Hauses durch den Verkäufer.
- Möglich ist auch die Vereinbarung der Kaufpreiszahlung auf ein vom Notar überwachtes so genanntes Notaranderkonto. Der Notar leitet dann bei Erfüllung der Kaufvertragsvereinbarungen die vom Käufer auf das Konto gezahlten Beträge an den Verkäufer weiter. Im Kaufvertrag sollte dann auch geregelt werden, wem die möglichen Zinsen des Kontos zufallen. Möchte man auf ein solches Konto verzichten, sollte zwischen Käufer und Verkäufer geklärt sein, welche Schritte des Kaufvertrages vor der Entrichtung des vollständigen Kaufpreises bereits erledigt sein sollten.
Über die im Kaufvertrag geregelten Entgelte für den Erwerb der Immobilie hinaus muss man als Käufer auf eventuelle weitere Kosten, die mit dem Kauf zusammen hängen, gefasst sein. Die so genannten Kaufnebenkosten umfassen im Einzelnen:
- Notarielle Kosten von etwa 1 bis 2% des Immobilienkaufpreises.
- Maklergebühren von 3 bis zu 6,9% des jeweiligen Kaufpreises. Dabei richten sich die Preise jeweils nach der Region, in der das Kaufobjekt steht.
- Die Entrichtung der Grunderwerbssteuer beträgt 3,5% des Kaufpreises.
- Gegebenenfalls die Kosten für die Eintragung beim Grundbuchamt (0,5% des Kaufpreises), sofern diese nicht schon in den Notarsgebühren enthalten sind.
- Außerdem noch gegebenenfalls die Kosten für die Genehmigung durch einen Verwalter (0,2% des Kaufpreises).
Während der Zeitpunkt der Entrichtung des Kaufpreises und die Übernahme der Immobilie zwischen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag geregelt sind, müssen die Kaufnebenkosten innerhalb einer Frist von 2 bis 4 Wochen nach Inanspruchnahme der Leistung von Seiten des Immobilienkäufers an die jeweilige Zahlungsadresse entrichtet werden. Sind alle diese Kosten vom Käufer abgegolten, steht dem Bezug des neuen Heims zum im Kaufvertrag festgelegten Zeitpunkt nichts mehr im Wege.
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