Bauvertrag
Ein Bauvertrag wird zwischen dem Besitzer eines zu bebauenden Grundstückes und einem ausführenden Bauträger oder einem Architekten geschlossen. Neben diesen beiden Vertragsparteien können außerdem ein Baubetreuer, ein Generalübernehmer, ein Generalunternehmer oder weitere Subunternehmer ins Spiel kommen. Architekten und Baubetreuer sind vor allen Dingen mit der Planung eines Bauvorhabens beschäftigt. Die Ausführung ist dagegen in der Regel Sache des Bauträgers oder auch Bauunternehmers.
Besteht ein Generalunternehmervertrag, so verpflichtet sich der Bauunternehmer gegenüber dem jeweiligen Bauherren dazu, sämtliche Bauleistungen zur Verwirklichung des Bauvorhabens auszuführen. Er muss jedoch keine Planungsleistungen übernehmen. Für Ausführungsfehler haftet allein der Bauunternehmer, es sei denn, der Bauherr hatte den Architekten beauftragt, die Bauarbeiten zu überwachen. Ist dieser seiner Aufgabe nicht nachgekommen, so muss er neben dem Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn als Gesamtschuldner fungieren.
Wird ein Generalübernehmervertrag geschlossen, so beinhaltet dieser sowohl Bau-, als auch Planungsleistungen. Kommt es innerhalb der Bauausführung zu Planungs- oder Ausführungsfehlern, so muss in beiden Fällen der Bauunternehmer dafür einstehen.
Bevor ein wie auch immer gearteter Bauvertrag zwischen den entsprechenden Vertragsparteien abgeschlossen werden kann, muss man als Grundstücksbesitzer zunächst einmal in Erfahrung bringen, ob man auf seinem Bauland auch aus Sicht der zuständigen Behörden überhaupt bauen darf. Dazu bedarf es in der Regel einer so genannten Bauvoranfrage bei der dafür zuständigen Behörde, die man entweder persönlich oder unter Mithilfe eines Anwalts stellen kann. Bekommt man von behördlicher Seite eine Baugenehmigung erteilt, kann man sich als Nächstes mit einem selbst gewählten Bauträger oder einem Architekten bzw. Baubetreuer in Verbindung setzen. Mit dem jeweiligen Baupartner sollte nun schriftlich ein für den Bau des Hauses gültiger Bauvertrag geschlossen werden.
Im Vertragswerk sollten die folgenden Punkte zweifelsfrei und umfassend geregelt sein:
- Der genaue Umfang der vom Baupartner ausgeführten Leistungen
- Bei Fertighäusern zum Festpreis: Art und Umfang der im Preis inbegriffenen Leistungen, Ansprechpartner bei möglichen baulichen Mängeln
- Der genaue Terminplan, was zu welcher Zeit vom Bau fertig zu stellen ist
- Die genauen Zahlungsregelungen (Höhe der Einzelzahlungen, fester Termin für die letzte Zahlung, Höhe eines als Sicherheit bis zur vollständigen Fertigstellung einbehaltenen Entgeltbetrages)
- Formalitäten für die jeweilige Abnahme der einzeln erbrachten baulichen Leistungen
- Festlegung der Art und des Umfangs von Mängelansprüchen, sowie ein dafür vorgesehener Zeitrahmen
- Die Anwendbarkeit von gesetzlich vorgegebenen Regelungen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB)
- Im Falle eines vorab festgelegten Fertigstellungstermins: Festlegung einer Vertragsstrafe von bis zu 5 Prozent des vereinbarten Leistungsentgeltes, wenn der vereinbarte Termin von Seiten des Bauträgers oder des Bauunternehmens nicht eingehalten werden kann.
- Regelungen zur Übernahme von möglichen Kosten zur Erschließung des Baulands. Dazu zählen die Unkosten für den Strom- und Gasanschluss, für Wasser und Kanalisation sowie Telekommunikationskabellegungen und Parkplatzbau.
Je nach Art des fertig zu stellenden Gebäudes können im Bauvertrag außerdem noch folgende Vertragspunkte geregelt werden:
- Art und Umfang der für den Bau verwendeten Materialien (hier besonders für Böden, Türen, Fenster und Fliesen)
- Wärme- und Schallisolierung
- Der Einbau von elektronisch oder von Hand steuerbaren Rollläden
- Vorbereitende Arbeiten oder vollständiger Einbau eines Kamins
- Spätere Möglichkeiten zum Ausbau des Dachbodens
Über die Handhabung weiterer nachträglicher Sonderwünsche sollten Sie sich ebenfalls zu gegebener Zeit mit dem Baubetreuer, dem Architekten oder dem Bauunternehmen absprechen. Möglicherweise können dabei entstehende Kosten später mit anderen nicht unbedingt nötigen und darum wegfallenden Leistungen verrechnet werden. Sollte es in irgendeiner Form Probleme mit den Vereinbarungen des Bauvertrages geben, sollten Sie auf jeden Fall auf die Hilfe eines Rechtsanwaltes zurückgreifen.
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