Was ist der Nachteil einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Bei immer mehr Menschen keimt angesichts stetig steigender Mieten und Nebenkosten immer stärker der Wunsch nach den eigenen vier Wänden auf. Doch nicht jeder zukünftige Bauherr verfügt über das nötige Eigenkapital, um seine Baufinanzierung auf wirklich sichere Beine zu stellen. Daher suchen immer mehr Kunden nach Möglichkeiten zur Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Immer wieder bekommen sie dann bei der Suche nach einer geeigneten Variante insbesondere von Versicherungen und ihren Vertretern zu hören, man solle doch die Finanzierung mit einer Kapitallebensversicherung koppeln und dadurch enorm hohe Zinsbeträge sparen.
Doch lohnt sich das wirklich? Funktionieren soll diese Finanzierungsvariante nach Aussagen der Versicherungen wie folgt: der Bauherr schließt eine Kapitallebensversicherung ab, welche er monatlich mit den vereinbarten Beiträgen bespart. Um nur die Hälfte der Erträge aus diesem Vertrag versteuern zu müssen, läuft die Versicherung mindestens bis zum 60. Lebensjahr. Für die eigentliche Finanzierung nimmt der Kunde nun ein tilgungsfreies Darlehen auf, bei welchem er nur die Zinsen zurückzahlt. Das Darlehen an sich tilgt er dann, wenn die Lebensversicherung zur Auszahlung kommt.
Die Versicherungen versprechen dem Kunden dadurch eine enorme Zinsersparnis. Diese ergibt sich aber nur, wenn der zukünftige Bauherr eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital plant. Ein Fall, der in der Praxis immer wieder angefragt wird, von dem wir aber unter Hinweis auf Baufinanzierungs-Tipps dringend abraten. In allen anderen Fällen zahlt der Bauherr im Vergleich zu einer herkömmlichen Baufinanzierung tausende von Euro drauf, wie wir Ihnen nachfolgend an einem vereinfachten Beispiel aufzeigen wollen:
Ein 30-jähriger Bauherr spart zehn Jahre lang Eigenkapital an und will dann ein Haus im Wert von 175.000 Euro kaufen.
- Variante 1 - Baufinanzierung ohne Eigenkapital aus Kapitallebensversicherung und tilgungsfreiem Darlehen
Der Kunde schließt eine Kapitallebensversicherung mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer garantierten Versicherungssumme von 120.000 Euro ab. Der Beitrag dafür beträgt monatlich 280,00 Euro. Die Gesamtauszahlung aus der Lebensversicherung beträgt inklusive des Überschussanteils geschätzte 175.000 Euro nach Steuern bei einem Steuersatz von 30 Prozent. Nach 10 Jahren nimmt der Bauherr ein tilgungsfreies Darlehen über 175.000 Euro zu 5 Prozent Zinsen auf, welches dann nach 20 Jahren mit der Auszahlung aus der Kapitallebensversicherung getilgt wird. - Variante 2 – Baufinanzierung mit einer Ansparphase über einen Banksparplan und einem normalen Darlehen
Der Kunde spart zehn Jahre lang denselben Betrag, den er in Variante 1 in die Kapitallebensversicherung einzahlt, in einem Banksparplan zu 4,5 Prozent Zinsen an. Nach dieser Ansparphase ergibt sich so ein Guthaben von 42.288 Euro. Für die restlichen 132.712 Euro nimmt der Bauherr einen ganz gewöhnlichen Bankkredit mit einer Laufzeit von 17 Jahren zu 5 Prozent Zinsen auf.
Die Gesamtbelastungen sowie die Kreditlaufzeiten haben wir nun in der nachfolgenden Tabelle gegenübergestellt:
Baufinanzierung ohne Eigenkapital |
Baufinanzierung mit Ansparphase über Banksparvertrag und normalem Bankdarlehen |
|
| monatliche Spar- rate in den ersten zehn Jahren |
280,00 Euro | 280,00 Euro |
| Eigenkapital beim Erwerb des Hauses |
0 Euro | 42.288 Euro |
| Bau-/Kaufpreis | 175.000 Euro | 175.000 Euro |
| Zu finanzierende Summe |
175.000 Euro | 132.712 Euro |
| Anfängliche Tilgung |
keine | 4 % |
| Monatsrate (Zins + Tilgung) |
656,25 Euro | 940,04 Euro |
| Versicherungs- beitrag pro Monat |
280,00 Euro | 0 Euro |
| Gesamtaufwand pro Monat |
936,25 Euro | 940,04 Euro |
| Laufzeit des Darlehens (Jahre) |
20 Jahre | 17 Jahre |
| Finanzierungs- summe gesamt |
224.700 Euro | 191.768,16 |
Sie sehen, in unserem Beispiel kostet die Baufinanzierung ohne Eigenkapital über eine Kombination aus Kapitallebensversicherung und tilgungsfreiem Darlehen rund 33.000 Euro mehr, als die Variante über eine Ansparphase in Verbindung mit einem normalen Immobilienkredit. Ganz nebenher ist der Bauherr bei der zweiten Variante auch noch 3 Jahre früher mit der Rückzahlung des Darlehens fertig. Dabei ist die Problematik der seit Jahren stetig sinkenden Überschussbeteiligungen noch nicht einmal berücksichtigt. Wenn am Ende die ausgezahlte Versicherungssumme unter der Schätzung bleibt, entsteht dem Bauherren eine mehr oder weniger grosse Finanzierungslücke, die er dann im Alter von 60 Jahren irgendwie schließen muss. Ähnlich wie bei der hier beschriebenen Baufinanzierung ohne Eigenkapital verhält es sich bei einer Finanzierung mit Tilgungsaussetzung. Ausführliche Beispiele und Erklärungen zu dieser Variante finden Sie auf der folgenden Seite:
Baufinanzierung mit Tilgungsaussetzung >>>
Daher empfiehlt es sich immer, eine Baufinanzierung langfristig zu planen und in einer Ansparphase ca. 20 bis 30 Prozent der Bausumme bzw. des Kaufpreises als Eigenkapital anzusparen und nur den Rest per Kredit zu finanzieren.
Eine Übersicht empfehlenswerter Anbieter günstiger Immobilienfinanzierungen finden Sie hier:
