Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, kann häufig nicht nur auf Eigenmittel bauen, sondern muss ein Baudarlehen in Anspruch nehmen. Die Banken bieten gerne verschiedene Kredite an, allerdings sollte im Vorab unbedingt ein Baudarlehen Vergleich  vorgenommen werden. Denn nicht immer ist es die Hausbank, die das beste Angebot macht. Allerdings sollte nicht immer der günstigste Anbieter gewählt werden, wer sich bei einem anderen Anbieter besser beraten fühlt, sollte Beratung gegen Ersparnis bei den Zinsen abwägen.

Die Baudarlehen sind meist an die gleichen Bedingungen gebunden, egal, welche Bank gewählt wird. So muss der Kreditnehmer volljährig sein und ein regelmäßige Einkommen nachweisen. Das geschieht anhand eines Verdienstnachweises oder des letzten Einkommenssteuerbescheids, wie das bei Selbstständigen und Freiberuflern der Fall ist. Ein Baukredit wird aber nur in einer bestimmten Höhe gewährt und die ist vom Einkommen des Antragstellers abhängig. So werden pro Erwachsenem 500 Euro als Selbstbehalt gerechnet, pro Kind kommen noch einmal zweihundert Euro hinzu. Das macht für eine Familie mit zwei Kindern 1400 Euro Selbstbehalt. Das Geld, was sich dann als Differenz zwischen Selbstbehalt und Einkommen ergibt, kann für die monatliche Tilgung des Kredites verwendet werden, davon wiederum berechnet sich die Höhe des möglichen Kredites.

Als Konditionen legen die Banken in der Regel mindestens ein Prozent Tilgung pro Jahr fest, in Zeiten niedriger Zinsen können es auch zwei oder drei Prozent sein. Ein Eigenkapital von mindestens 30 Prozent wird ebenfalls meist gewünscht, dabei unterscheiden sich die Banken aber. Teilweise ist es möglich, Sonderzahlungen zu leisten, aber das gewährt nicht jede Bank. Außerdem ist das meist mit einer höheren Zinsrate verbunden. Die Zinsen liegen momentan aufgrund der wirtschaftlichen Krise sehr niedrig, werden aber mit einer Besserung der Wirtschaftslage wieder steigen. Der genaue Zeitpunkt kann jedoch noch nicht abgesehen werden. Geht es der Wirtschaft gut oder befindet sie sich in einer Boomphase, so wird der Zins steigen und kann das Doppelte oder Dreifache des Niveaus in Krisenzeiten erreichen.

Die Interhyp AG, einer der führenden unabhängigen Vermittler von Baufinanzierungen, kann nun erstmals mit einer Zahl von mehr als 100 Bankenpartnern aufwarten, unter denen die Spezialisten des Unternehmens für potenzielle Kreditnehmer das günstigste Finanzierungsangebot ermitteln.

Dabei bietet die Interhyp AG ihren Kunden alle wichtigen Arten von Finanzierungen an, angefangen vom Annuitätendarlehen über Klein- und Förder- sowie Modernisierungsdarlehen bis hin zu Baudarlehen mit (teil-)variablen Zinsen.

Für potenzielle Kunden bedeutet die gestiegene Zahl von Bankpartnern noch bessere Markttransparenz und noch bessere Angebote, kann bei der Suche nach der günstigsten Baufinanzierung doch auf ein noch breiteres Spektrum von Anbietern zurückgegriffen werden.

In Deutschland beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 3,50 Prozent des Kaufpreises eines Grundstückes. Bilden Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag ein zusammengehörendes Vertragswerk, so wird die Grunderwerbsteuer aber nicht nur auf den Grundstückspreis, sondern auch für die Baukosten fällig, wie die Wirtschaftswoche in ihrer Ausgabe 31/2008 berichtet. Solche zusammenhängenden Verträge sind zum Beispiel bei allen Häusern der Fall, die schlüsselfertig errichtet werden.

Diese aktuell in Deutschland geltende Regelung zur Grunderwerbssteuer verstößt – wie auch bereits mehrfach im Internet etwa unter „Finanzielle Entlastung für Häuslebauer in Sicht“ nachzulesen ist – nach Ansicht des Finanzgerichts Niedersachsen gegen geltendes Europarecht und wurde daher von diesem an den Europäischen Gerichtshof übergeben.

Angezweifelt wird im konkreten Fall, dass die Baukosten ja bereits mit 19 Prozent Mehrwertsteuer versehen sind. Diese Mehrwertsteuer wird nun noch einmal mit 3,5 Prozent versteuert, was einer Steuer auf eine Steuer entspricht und Bauherren doppelt belastet.

Bis zur endgültigen Klärung des Sachverhaltes durch den Europäischen Gerichtshof wird empfohlen, Einspruch gegen einen Grunderwerbsteuerbescheid einzulegen, so man von dieser Doppelbesteuerung betroffen ist.

Vermeiden lässt sich das ganze – wie wir auch schon in unserem Ratgeber zum Steuern sparen für Eigenheimbesitzer erwähnt haben – allerdings schon jetzt, indem Grundstück und Haus von zwei verschiedenen Anbietern gekauft werden oder – bei Kauf von ein und demselben Anbieter – mehr als sechs Monate zwischen dem Abschluss beider Verträge liegen. Der Erwerb des Grundstückes und des Hauses darf außerdem vom Bauträger nicht als einheitliches Leistungspaket deklariert sein. Potenzielle Bauherren, die vor einer Immobilienfinanzierung stehen, sollten diesen Aspekt besonders berücksichtigen und sich für eine der beiden hier genannten Varianten entscheiden. Über den Sinn dieser Steuer lässt sich im Übrigen vortrefflich streiten, wie es unter anderem im Blog von zepernicker.de getan wird.

Milliarde um Milliarde wurde seit Monaten in taumelnde Banken auf der ganzen Welt gesteckt. Die Hausbesitzer in den USA, die am meisten von der Immobilienkrise betroffen waren, vergaß man dabei jedoch. Zigtausende von Amerikanern verloren ihr Eigenheim und landeten schlimmstenfalls in der Obdachlosigkeit auf der Straße. Für sie hatte keiner einen Blick übrig, denn es ging immer nur um die Banken. Nun hat sich endlich etwas geändert. Das US-Repräsentantenhaus hat einen Hilfsplan beschlossen, der den verschuldeten Besitzern von Eigenheimen finanziell helfen soll.

Dabei geht es um staatliche Garantien in der Höhe von bis zu 300 Milliarden US Dollar. Diese Summe soll der Umschuldung dienen, damit die bestehenden Kredite, welche die Hausbesitzer kaum oder gar nicht mehr zurückzahlen können, zu Krediten mit günstigeren Konditionen umgewandelt werden können. Der Gesetzentwurf ging mit 272 zu 152 Stimmen durch. Noch ist das Gesetz jedoch noch nicht rechtskräftig. Der US-Senat muss es noch bestätigen, damit das Hilfspaket in Kraft treten kann. Die Zustimmung wird jedoch angesichts der angespannten Lage und den Auswirkungen auf Konjunktur und Wirtschaft erwartet.

US-Präsident George W. Bush hatte übrigens zuerst ein Veto einlegen wollen. Nun will er doch seine Unterschrift darunter setzen. Da haben ihm seine PR-Berater wohl klar gemacht, dass dies kein schöner Abschied für ihn wäre, wenn der neue Präsident der USA im November gewählt wird und der alte sich den wichtigen Hilfen für die Bürger des eigenen Landes verweigert hätte.

Aber auch die finanziellen Hilfen für die am Boden liegenden US-Hypothekenfinanzierer Fannie Mae und Freddie Mac sollen erhöht werden. Außerdem ist geplant, Anteile von beiden Finanzinstituten zu kaufen, um diese zu stärken, falls dies notwendig sein sollte. Beide zusammen haben in ihren Büchern über 50 Prozent aller in den USA laufenden Hypotheken stehen. Doch die beiden bekommen nicht nur finanzielle Spritzen, sondern sollen auch unter eine verschärfte staatliche Aufsicht gestellt werden.

Nach dem Absturz von Indy Mac vor einigen Tagen war auch ein Zusammenbruch von Fannie Mae und Freddie Mac erwartet wurden. Beide Geldinstitute konnten jedoch mit einer Milliardenspritze gerade mal eben so vor dem Aus gerettet werden. Vielleicht wird sich die Krise nun langsam etwas beruhigen, wenn der Entwurf zum Gesetz wird und die staatlichen Hilfen aus dem Programm zu fließen beginnen. Das Gesetz kommt jedenfalls gerade noch zur richtigen Zeit, auch wenn es eigentlich früher hätte kommen müssen. Bereits Ende des vergangenen Jahres gab der Chef der US-Notenbank die Mitschuld seines Institutes an den Einbrüchen auf dem Immobilienmarkt in den USA zu. Nun endlich kommt auch endlich die staatliche Unterstützung, die so lange erwartet wurde, in Form eines Hilfsprogramms.

Vielleicht wird dieses Programm der angeschlagenen amerikanischen Wirtschaft wieder ein wenig auf den Sprung helfen. Den Aktien von Fannie Mae und Freddie Mac wird es sicher gut tun. Diese hatten einen derart dramatischen Einbruch ihrer Aktien um nahezu 100 Prozent erlebt, dass er die ganze Finanzwelt aufgerüttelt hatte. Nun steigen die Aktien wieder. Und werden wohl, nach der Umsetzung des Hilfsprogramms weiter an Fahrt gewinnen.

Auf die Eigenheimbesitzer in unserem Land hat die Immobilienkrise übrigens so gut wie keine Auswirkungen. So mancher schaute mit Panik in Richtung USA, dies ist aber nicht nötig. Bei uns funktioniert der Markt mit Baukrediten und der Baufinanzierung anders als in den USA. Dort wurde eine Immobilienkrise regelrecht herbeigeführt, was bei uns nicht der Fall ist. Trotzdem sollten potenzielle Bauherren auch hierzulande einige Regeln zur Baufinanzierung beherzigen, um am Ende nicht ohne Haus und mit einem Berg voller Schulden dazustehen.

Der klassische Immobilienkredit verlangt von den Häuslebauern abhängig von der Bonität einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent. Was tun, wenn man aber gerade sein Traumhaus zum unschlagbaren Preis angeboten bekommen hat und man nicht mehr Jahre warten möchte bis man den Eigenkapitalanteil zusammengespart hat?

Aus dem angelsächsischen Raum kommt die Lösung für dieses Dilemma: Die 100 % Finanzierung. Sprich der komplette Kaufpreis bzw. die kompletten Baukosten werden von der Bank finanziert. So etwas war in Deutschland vor einigen Jahren noch sehr unüblich, doch langsam findet die Vollfinanzierung auch unter deutschen Banken mehr und mehr Anhänger.Wieso werden immer mehr Banker Fans der Komplettfinanzierung? Ganz einfach, die Banken lassen sich das für Sie erhöhte Risiko bei der Immobilienfinanzierung gut bezahlen. So muss man für eine Vollfinanzierung mit einem erhöhten Zinssatz rechnen und auch die sonst übliche Mindesttilgung von einem Prozent der Kreditsumme wird standardmäßig auf 2 Prozent angehoben (aktuelle Zinsen für klassische Immobilienkredite finden Sie zur Übersicht auf http://www.online-kredite.com/immobilienkredit.html ).

Am deutlichsten wird der Unterschied zwischen der klassischen Immobilienfinanzierung mit Eigenanteil und der Hundertprozent-Finanzierung an den monatlichen Raten. Durch die Faktoren höherer Zins und doppelter Mindesttilgungssatz kann sich der monatliche Rückzahlungsbetrag erheblich erhöhen. Der Immobilen Blog berichtet von einem Rechenbeispiel der Stiftung Warentest, bei dem die monatliche Belastung durch die Vollfinanzierung bei einer Kreditsumme von 250.000 um mehr als 300 Euro im Monat ansteigt. Gerade bei solch hohen Raten sollte man versuchen, den Zinssatz langfristig festzuschreiben, denn falls man dies nicht tut, kann eine schon kleine Zinsanhebung den monatlichen Ratenbetrag stark steigen lassen.

Im Falle des Arbeitsplatzwechsels oder schlimmer noch des Arbeitsplatzverlustes bekommt man bei einem Notverkauf oft nicht die komplette Summe, um den Kredit komplett abzubezahlen. Somit ist, wenn überhaupt, die 100 % Finanzierung nur Menschen mit sehr sicherem und verdienstreichem Job, bevorzugt Beamten zu empfehlen.

Der apriori Blog geht in einem Artikel auf die Möglichkeit der Wohnungsfinanzierung durch die Vollfinanzierung ein. Da diese meist günstiger als ein Hauskauf und somit die monatliche Belastung um einiges geringer ist, kann er der Vollfinanzierung unter diesem Aspekt einiges abgewinnen. In seinem Beispiel, dem Kauf einer 100.000 Euro Wohnung, liegen die Kosten der Wohnungsfinanzierung bei 500 Euro monatlich und somit sogar unter den vorherigen Mietkosten.

In diesem Zusammenhang mag diese neue Form der Finanzierung sinnvoll erscheinen, der klassische Immobilenkredit mit Eigenbeteiligung wird aber weiter das Produkt für die Masse sein und ist aus meiner Sich auch das sinnvollere Produkt.

Gerade in Anbetracht der Immobilienkrise in den USA/Großbritannien kann man ja die enormen Probleme erkennen, welche auftreten, wenn Kredite an Bauherren ohne Eigenkapitalanteil oder mit schlechter Bonität vergeben werden. In den USA war es bis kurz vor dem Zerplatzen der Immobilienspekulationsblase sogar nicht unüblich, Finanzierungen über 120 oder 130 Prozent der Bausumme anzubieten, doch dieser Trend in die verkehrte Richtung nahm ein abruptes Ende.

Auch wir haben uns bereits eingehend mit der Thematik von Immobilienkrediten ohne Eigenkapital befasst und unseren Lesern auf http://www.online-kredite.com/ratgeber/baufinanzierung-ohne-eigenkapital.html ein recht anschauliches Beispiel zur dadurch entstehenden Mehrbelastung an die Hand gegeben.

Die Deutschen haben wieder mehr Lust am Bauen. Zu der Überzeugung könnte man jedenfalls gelangen, wenn man die aktuellen Zahlen im Bereich der Baufinanzierungen anschaut. So haben 2006 alleine die Bausparkassen rund sieben Prozent mehr aus laufenden Verträgen an ihre Kunden ausgezahlt, als noch im Jahr davor. Alle Finanzierungsformen zusammen haben deutsche Bauherren mit rund 900 Milliarden Euro für Hypothekendarlehen bei den Banken zu laufen. Aber nicht nur das Volumen der vermittelten Baufinanzierungen steigt derzeit wieder an. Auch die Produktpalette verändert sich zusehends. War die Möglichkeit der Sondertilgung vor zehn Jahren bei einer Baufinanzierung noch die absolute Ausnahme, so bieten heutzutage fast alle Banken und Bausparkassen Sondertilgungen ohne oder nur mit einem minimalen Zinszuschlag an. Mehr zu den Möglichkeiten der Sondertilgung und wie man diese auch sehr kreativ auslegen kann, erfahren interessierte Leser unter anderem auf folgendem Blog: „Unbegrenzte Sondertilgung bei der Baufinanzierung“. Worauf man neben den Zinsen und der Möglichkeit zur Sondertilgung noch alles achten sollte, verrät dem Leser der folgende Beitrag: „Für jeden Darlehensnehmer das geeignete Finanzierungsprodukt“. Neben einer starren Regelung zur Sondertilgung gibt es jetzt allerdings schon erste Anbieter, bei denen man flexibel Sondertilgungen durchführen und so während der Zinsbindungsphase des eigenen Darlehens die monatliche Rate zwischen einem und fünf Prozent verändern kann. Aber nicht nur bei den Möglichkeiten zur Sondertilgung gibt es neues zu berichten. Auch bei der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es Änderungen. So fordern viele Banken inzwischen überhaupt keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr, sondern schlagen stattdessen zwischen 0,40 und 0,50 Prozentpunkte auf den Zinssatz des Darlehens auf. In Bezug auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gibt es übrigens ein für Darlehensnehmer sehr interessantes Urteil, welches Sie unter „Hoffnung für alle, die eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben“ nachlesen können. Sind die erweiterten Möglichkeiten zur Sondertilgung sowie der Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung sehr positiv zu bewerten, so ist eine weitere Änderung hingegen sehr kritisch zu betrachten. Inzwischen ist es schon fast üblich geworden, Bauherren ohne Eigenkapital Kredite mit bis zu 130 Prozent Finanzierungssumme anzubieten, damit diese davon sowohl die Nebenkosten eines Immobilienerwerbs als auch das neue Mobiliar kaufen können. Da die Zinsen für ein derartiges Darlehen aber um fast einen Prozentpunkt über denen eines normalen 60- oder 70-prozentigen Baudarlehens liegen können, und sich die Bauherren bis an die Belastungsgrenze verschulden, kann davon nur abgeraten werden. Wer kein Eigenkapital hat, muss entweder den Traum von den eigenen vier Wänden verschieben oder der Realität ins Auge blicken und sich von ihm verabschieden.

Der Markt für Bauspardarlehen und Baufinanzierungen ist ständig im Wandel. Vor allem in Hinblick auf die Vermittlung dieser Produkte vollzieht sich in den letzten Jahren ein kontinuierlicher Wandel weg von der Vermittlung hauseigener Produkte hin zur Berücksichtigung von Fremdangeboten bei der Ausarbeitung individueller Finanzierungen. Hierbei muss natürlich zwischen Bauspardarlehen und Baufinanzierung unterschieden werden. Eine ausführliche Definition und Beschreibung zu ersterem Begriff finden interessierte Leser hier: Bauspardarlehen und eine Beschreibung von letzterem hier: Baufinanzierung. Eine recht interessante Auflistung aller gängigen Finanzierungsarten finden unsere Leser hier: „Welche Arten von Finanzierungen gibt es eigentlich für den Bauherren“. Der Trend zur zunehmenden Berücksichtigung von Fremdangeboten oder der Gang zu unabhängigen Vermittlern und Finanzierungsspezialisten wird dabei von der Nachfrage der Verbraucher nach günstigeren Konditionen und dem Kampf der Banken um die Kunden getrieben. Laut einem Artikel der Zeitschrift Cash in Ausgabe 7-8/2007 auf Seite 124 wird nach einer Studie der Unternehmensberatung Mercer Oliver Wyman aus dem Frühjahr 2007 der Anteil unabhängiger Vermittler am Vermittlungsvolumen für Baufinanzierungen von derzeit rund 15 Prozent auf rund 40 Prozent bis zum Jahr 2010 zunehmen. Alleine diese Wachstumsprognosen zeigen, welche Bewegung auf dem Markt für Baufinanzierungen in Gange ist. Immer mehr Banken, Bausparkassen und Sparkassen greifen daher auf unabhängige Plattformen und Vermittler zurück, die ihrerseits aus den gesamten am Markt befindlichen Angeboten das am besten für die jeweilige Finanzierung geeignete heraussuchen. Nur durch dieses Vorgehen können Banken und Sparkassen den ständig sinkenden Margen und dem immer weiter zunehmenden Konkurrenzdruck begegnen. Für den Kunden hat dieser Trend nur Vorteile. Musste er früher etliche Angebote vergleichen, kann er sich heute bei seiner Hausbank oder einem Vermittler das beste Angebot heraussuchen und erklären lassen. Die Zinsersparnisse, die sich durch diese Markttransparenz ergeben, können sich in der Kasse des Bauherren schnell mit einem fünfstelligen Betrag bemerkbar machen.

Banken und Bausparkassen versuchen es angehenden Bauherren immer leichter zu machen und locken deshalb mit Angeboten, die jedem Fachmann den Schweiß auf die Stirn treiben. Doch worauf sollte man bei einer Baufinanzierung achten und welche Regeln sollte man befolgen? Um Ihnen bei der Beantwortung dieser Frage zu helfen und mehr Überblick über die wichtigen Regeln bei der Baufinanzierung zu verschaffen, haben wir nachfolgend die wichtigsten Grundsätze zusammengestellt:

1. Kompletten Finanzierungsplan aufstellen

Nur mit Hilfe eines vollständigen Finanzierungsplanes, welcher bis zur endgültigen Tilgung der Finanzierung reicht, kann sich der Bauherr einen genauen Überblick darüber verschaffen, welche Kosten pro Monat auf ihn zukommen. Ein solcher Finanzierungsplan sollte auch alle Nebenkosten umfassen, da diese bei einer Baufinanzierung schnell 8 bis 12 Prozent des Immobilienpreises ausmachen können.

2. Möglichst viel Eigenkapital einsetzen

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger die Finanzierungssumme und desto niedriger zum einen die monatliche Belastung oder die Laufzeit des Darlehens. Auch die Kreditzinsen sinken, je niedriger das Darlehen im Verhältnis zur Beleihungsgrenze der Immobilie ist.

3. Keine Finanzierung von 100 Prozent oder mehr des Immobilienpreises

Je höher das Darlehen, desto höher und erdrückender die monatliche Belastung und/oder die Laufzeit. Leider gehen immer mehr Banken dazu über, Kunden ohne Eigenkapital damit zu ködern, dass sie ihnen ein so hohes Darlehen anbieten, dass auch die gesamte Inneneinrichtung des Hauses auf Pump gekauft werden kann. Einen interessanten Aufsatz dazu finden interessierte Leser hier: Baufinanzierung ohne Eigenkapital? Ist das o.k. oder zu riskant?

4. Darlehen absichern

Ist eine Restschuldversicherung bei normalen Privatkrediten nur für die Bank von Vorteil, sieht das bei einer Baufinanzierung schon ganz anders aus. Zahlungsverzüge zum Beispiel durch den Verlust des Arbeitsplatzes können hier schnell existenzbedrohend werden und bis zur Zwangsversteigerung der eigenen Immobilie führen. Daher lieber absichern.

5. In Niedrigzinsphasen möglichst lange Zinsbindung nutzen

Sind die Zinsen niedrig, sollte man sich diese für einen möglichst langen Zeitraum garantieren, indem man eine lange Zinsbindung vereinbart. Der Aufschlag für eine solche verlängerte Zinsbindung auf den Darlehenszins beträgt in der Regel nur um die 0,1 Prozent und wird durch die Zinsvorteile mehr als ausgeglichen. Einen interessanten Beitrag finden interessierte Leser hier: Zinsbindung bei der Geldanlage.

6. Sondertilgungen vereinbaren

Die Möglichkeit, Sondertilgungen durchführen zu können, sollte sich jeder Bauherr offen halten. Bei bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme sind solche Sondertilgungen in der Regel kostenlos und verteuern auch den Darlehenszins nicht. Aktuelle Daten und Entwicklungen zu verschiedenen Tilgungsvarianten können Sie hier nachlesen: Achten Sie bei der Baufinanzierung auf die richtige Tilgungsvariante.